🏸 Article 17 Loi Du 10 Juillet 1965

ArticlesL. 133-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Vente: Immeuble bâti situé dans une zone délimitée: Non précisé. Attestation de surface privative ou loi Carrez. Article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et articles 4-1 pour y voir plus clair en droit immobilier Ce site d’information sur le droit immobilier est consacré aux aspects juridiques des deux principaux modes de gestion collective des propriétés immobilières la copropriété ; les Associations Syndicales de Propriétaires > ASL Associations Syndicales Libres > AFUL Associations Foncières Urbaines Libres. Il est destiné aux copropriétaires et aux professionnels. 10Recommandation n° 23 du 21 mai 2003 relative aux modalités d’application de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 11 Recommandation n° 24 relative à l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 12 Recommandation n° 26 du 9 juin 2010 relative au mandataire ad hoc (art. 29-1 A et 29-1 B de la loi du 10 juillet 1965)
Dans la pratique, la mise en œuvre du droit de surélévation suppose diverses vérifications préalables. Il faudra vérifier à qui appartient le droit de surélévation et éventuellement s’assurer qu’une clause du règlement de copropriété ne l’interdit pas. Il conviendra également d’établir une étude technique préalable et de s’assurer de la faisabilité du projet par rapport aux règles urbanistiques. À cet égard, un certificat d’urbanisme opérationnel pourrait s’avérer utile. Le syndicat des copropriétaires, en principe titulaire du droit de surélévation, peut décider d’assurer lui-même les travaux de surélévation ou préférer céder le droit de surélévation à un promoteur ou un copropriétaire. La surélévation à l’initiative du syndicat des copropriétaires Les majorités requises pour procéder aux travaux de surélévation Le syndicat des copropriétaires peut décider d’entreprendre des travaux de surélévation, sous réserve d’y être habilité par résolution votée en assemblée générale des copropriétaires. À cet égard, les règles de majorité diffèrent selon que le syndicat entend créer des locaux communs ou des locaux privatifs. En cas de création de locaux à usage commun, les travaux de surélévation s’analysent en travaux d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que la résolution autorisant les travaux doit obtenir la majorité de l’article 25 de la loi, c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires de l’immeuble. En cas de création de locaux à usage privatif, le syndicat pourra procéder à la surélévation à condition de satisfaire à la majorité de l’article 26 de la loi, c’est-à-dire la majorité des deux tiers des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale de tous les copropriétaires de l’immeuble. À compter du 1er juin 2020, ce vote pourra être facilité puisque l’article 26-1 institue une passerelle permettant à l’assemblée générale de se prononcer à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lorsque la majorité de l’article 26 était requise et n’a pas été obtenue, mais que le projet a recueilli l’approbation d’au moins la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Une fois la résolution adoptée, le syndicat des copropriétaires aura le rôle de maître d’ouvrage de sorte qu’il assumera la charge et la responsabilité des travaux de surélévation. Il sera précisé que lorsque le syndicat procédera à la vente des locaux privatifs créés après surélévation, il devra respecter le droit de priorité de l’article 35. La décision de céder le droit de surélévation exige la majorité prévue à l’article 26 sauf lorsque l’immeuble se trouve dans une zone où a été institué un droit de préemption urbain. En effet, les communes peuvent décider d’instituer un droit de préemption urbain dans des zones qu’elles déterminent. Beaucoup de grandes villes telles que Paris ont institué des droits de préemption urbain sur certains pans de leur territoire. Le droit de préemption urbain permet aux autorités publiques d’acquérir prioritairement un bien immobilier se trouvant sur cette zone lorsque celui-ci est sur le point d’être vendu. Ainsi, lorsque le syndicat veut céder le droit de surélévation d’un immeuble, et que cet immeuble est soumis à un droit de préemption urbain, la décision de cession du droit de surélévation doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire à la majorité de l’article 25 de la loi. Le devoir du syndicat de respecter le droit de priorité La loi ALUR du 24 mars 2014 a institué un droit de priorité au profit des copropriétaires du dernier étage, lorsque le syndicat souhaite procéder à la vente des nouveaux locaux privatifs créés à la suite de la surélévation article 35 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 a récemment restreint le champ d’application de ce droit de priorité en modifiant la rédaction de l’article 35. À compter du 1er juin 2020, seuls disposeront d’un droit de priorité, les copropriétaires du dernier étage dont les lots sont situés en tout ou partie sous les locaux construits après surélévation. Préalablement à la conclusion de toute vente, le syndic devra notifier à chacun des copropriétaires du dernier étage concernés, l’intention du syndicat de ventre le local privatif. Cette notification vaut offre de vente de sorte que le syndic doit indiquer précisément le prix et les conditions de la vente. L’offre de vente aura une durée de validité de deux mois à compter de sa notification. Ce n’est qu’en cas de refus explicite ou de silence supérieur à deux mois, que le syndicat pourra proposer à la vente les locaux privatifs aux tiers. La surélévation à l’initiative d’un promoteur ou d’un copropriétaire la cession du droit de surélévation Lorsque le syndicat souhaite céder le droit de surélévation à un tiers, il doit, avant toute cession, purger le droit de priorité accordé aux copropriétaires dont les locaux sont situés en dessous des locaux à créer. Il devra donc respecter la même procédure que celle exposée pour la vente des locaux privatifs créés à la suite de la surélévation, c’est-à-dire notifier aux copropriétaires concernés l’intention de cession du droit de surélévation en mentionnant le prix et les conditions de cession. L’offre de cession aura une durée de validité de deux mois à compter de sa notification. Ce n’est qu’en cas de refus explicite ou implicite des copropriétaires concernés, que l’assemblée générale des copropriétaires pourra se prononcer sur l’autorisation de la cession du droit de surélévation. Le cabinet JBR AVOCATS a développé une compétence particulière dans le domaine de la surélévation. En notre qualité d’avocat, nous accompagnons des syndicats de copropriété ou des propriétaires dans leur projet de surélévation. Notre expertise nous permet de valider juridiquement les projets, notamment en analysant le Règlement de copropriété, en déterminant les modalités de vote et en rédigeant les résolutions d’assemblée générale. Nous assistons également les maîtres d’ouvrage lors de la phase des travaux du référé préventif jusqu’à l’application des garanties décennales.
Leconseil syndical de copropriété est, en France, l'organe de contrôle au sein du syndicat de copropriétaires.. Présentation. Sa mission est définie dans l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée : « il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat ». La nécessité de garantir aux personnes handicapées un droit d’accès effectif aux équipements collectifs a été reconnue par la loi d’orientation du 30 juin 1975, suivie de la loi du 10 juillet 1987 et de la loi sur le Handicap du 11 février 2005. Plus particulièrement en matière de copropriété, cette reconnaissance se traduit par la réglementation des constructions à usage d’habitation ainsi que par l’élargissement, en faveur des personnes handicapées de la possibilité d’effectuer des travaux modifiant les parties communes. Le décret n° 2017-688 du 28 avril 2017 relatif aux places de stationnement adaptées dans les parties communes donne l’occasion de faire le point sur l’effectivité de ces mesures. Les dispositions concernant la construction des immeubles neufs. Ce sont le décret du 17 mai et l’arrêté du 1er aout 2006[1] qui précisent les aménagements d’accessibilité requis au sein des bâtiments d'habitation collectifs neufs. Depuis le 1er janvier 2007, les constructeurs ont ainsi l’obligation de prévoir, sur le nombre total de places de stationnement prévues pour les occupants, un minimum de 5 % de places adaptées aux personnes à mobilité réduite, mais sans obligation d’affectation aux parties communes. De même, s’il est prévu des places réservées aux visiteurs au minimum 5 % d’entre elles doivent être adaptées aux visiteurs à mobilité réduite. En pratique, les places réservées aux occupants sont des lots privatifs et l’absence de texte imposant aux copropriétés de prévoir des places de parkings visiteurs, ne garantit pas aux personnes handicapées autres que les copropriétaires ou leurs ayant droits, de pouvoir bénéficier de places adaptées. Néanmoins l’ordonnance du 26 septembre 2014[2] applicable aux constructions dont le permis a été accordé après le 1er janvier 2015 est venue pallier cette carence en ajoutant un II à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965[3] qui impose désormais au règlement de copropriété de prévoir qu'une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l'obligation d'accessibilité définie à l’article L. 111-7-1 du code de la construction et de l’habitation soit incluse dans les parties communes, le premier alinéa de l'article 1er du décret du 17 mars 1967[4] ayant été à son tour complété en ce sens par le décret du 8 novembre 2016[5]. Le décret d’application n° 2017-688 du 28 avril 2017 détermine les conditions et modalités selon lesquelles ces places adaptées devront être louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété est titulaire de la carte de stationnement prévu à l’article L. 241-3 3° du code de l’action sociale et des familles. Désormais pour les immeubles dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant l’entrée en vigueur du décret soit le 29 avril 2017, la décision de mise en location de la ou des places de stationnement adaptées dans les parties communes et la fixation des conditions de cette location. À la suite de la communication de la décision de mise en location qui doit intervenir dans les trois mois de la tenue de l’assemblée, un des occupants peut peuvent demander à bénéficier de ce droit de priorité. En cas de pluralité de demandes, la place est attribuée en priorité à la personne ayant effectué la première demande reçue, le syndic doit alors conclure un contrat de location avec le bénéficiaire prioritaire dans le mois suivant la réception de la demande. Les dispositions relatives aux immeubles existants Certaines mesures existent pour faciliter l’adaptation des logements occupés par des personnes en situation de handicap, qu’il s’agisse du copropriétaire occupant ou de son locataire. Le copropriétaire handicapé, comme tout copropriétaire est en droit d’effectuer sur ses lots tous les travaux qu’il souhaite et à ses frais. Ce n’est qu’en cas d’atteinte aux parties communes qu’il devra obtenir l’autorisation de l’assemblée générale. A ce titre, l’article 59 de la loi dite ALUR » n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, modifie les règles de majorité. Désormais, la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 suffit pour l'autorisation donnée aux copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées qui affectent les parties communes. Cette autorisation ne devra pas entraîner de rupture d’égalité entre les copropriétaires sous peine d’annulation de la délibération[6]. En cas de décision défavorable le refus s’imposera en raison de son caractère définitif, sauf au copropriétaire à saisir le tribunal dans les deux mois, le plus souvent sur le fondement d’un abus de majorité ; En outre , il faut rappeler que la mise en œuvre de ces droits se heurte non seulement au principe de la souveraineté » des dispositions du règlement de copropriété notamment concernant l’usage des parties communes mais aussi à celui solidement établi selon lequel toutes les décisions d’assemblée générales doivent recevoir application tant que leur caractère illicite n’a pas été reconnu par le juge ainsi que la cour de cassation vient de le rappeler ; Civ., 3e, 9 juin 2016, n° 15-15112, les juges ne pouvant, même par le biais d’un contrôle d’opportunité, se substituer à l’assemblée générale. Le locataire handicapé pourra quant à lui si son bailleur ne le fait pas, contester par voie oblique la décision de refus et tenter d’obtenir une autorisation judicaire. On sait par ailleurs que si en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer à ce que son locataire réalise des travaux d’aménagement de son logement, en revanche, en vertu de l’article 7 f de la loi, le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord du bailleur qui peut exiger en fin de bail la remise des lieux dans leur état d’origine. Ce régime a été modifié par la loi n°2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement et son décret d’application n°2016-1282 du 30 septembre 2016. S’il est ainsi instauré un régime d’autorisation tacite à défaut de réponse du bailleur dans un délai de 4 mois suivant l’avis de réception de la demande, pour la réalisation des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap constituant des transformations, ces travaux sont limitativement énumérés à l’article 1 du décret et pourront se heurter au même refus de l’assemblée des copropriétaires s’ils touchent aux parties communes. En conclusion, on voit que les mesures en faveur des personnes handicapées en matière de copropriétés peuvent être difficiles à mettre en œuvre à défaut notamment d’approche globale du législateur. La grande diversité des situations relèvera donc le plus souvent de l’appréciation souveraine du juge du fond dans la limite des dispositions législatives sus décrites et des initiatives procédurales qui seront prises. [1] Décret n°2006-555 du 17 mai 2006 - Arrêté du 1er août 2006 fixant les dispositions prises pour l’application des articles à du CCH, abrogé par l’arrêté du 24 novembre 2015 à compter du 1er avril 2016 [2] Ordonnance n°2014-1090 du 26 septembre 2014 / Loi n°2015-988 du 5 août 2015 ratifiant l’ordonnance n°2014-1090 [3] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 [4] Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 [5] Décret n°2016-1515 du 8 novembre 2016 [6] 3ème, 11 mai 2006, n°
Dispositionsparticulières aux copropriétés en difficulté. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (version consolidée). Article
Le recouvrement des charges de copropriété impose l’engagement de nombreux frais de contentieux frais de mise en demeure, de relance, d’huissiers, d’avocats et honoraires de syndic. Dès lors, la question est de savoir à qui doivent s’imputer ces frais de recouvrement selon les circonstances et l’état de la procédure au copropriétaire défaillant, au syndicat des copropriétaires ou même au syndic ? L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 nous donne les principaux éléments de réponse puisque celui vient poser une exception à l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991 disposant que les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire doivent être mis à la charge du créancier poursuivant. Un arrêt récent de la cour de cassation[1] est venue apporter d’autres réponses en précisant le contenu de l’article 10-1 de la loi de 1965. La base légale posée par la loi du 10 juillet 1965 et son article 10-1 Concernant les frais de recouvrement des charges de copropriété, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, en son premier alinéa, que Sont imputables au seul copropriétaire concerné Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. » Le même article précise toutefois que Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » L’imputation des frais sur le compte du copropriétaire défaillant La loi du 10 juillet 1965 précise donc que l’ensemble des frais nécessaires au recouvrement des charges exposées par le syndicat des copropriétaires devra être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Toutefois, ces frais ne pourront être imputés qu’à compter de la mise en demeure et incluent notamment les frais de relance, de mise en demeure, de prise d’hypothèque ainsi que les frais d’huissiers de justice. Le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de créancier poursuivant, se voit donc exonérer du paiement de ces frais. Les possibilités de contestation du copropriétaire défaillant et la mise à la charge des frais sur les comptes du syndicat des copropriétaires L’article 10-1 ajoute que le copropriétaire défaillant peut contester l’imputation de ces frais, notamment lors de la procédure de recouvrement des charges. Dans l’hypothèse où le tribunal juge la demande du copropriétaire bien fondée, il sera alors dispensé de ces frais de recouvrement qui devront être répartis entre les autres copropriétaires, c’est-à-dire mis à la charge du syndicat des copropriétaires. Le tribunal peut également accorder cette dispense de son propre chef. En effet, les tribunaux font une application généralement restrictive de l’article 10-1 et du caractère nécessaire » des frais de recouvrement. Ainsi, les tribunaux déboutent généralement les syndicats des copropriétaires de leur demande au titre de l’article 10-1 pour les frais d’avocat car prévus au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais d’huissiers car prévus au titre des dépens ainsi que pour les honoraires de suivi du contentieux facturés par le syndic. Sur ce dernier point, les tribunaux considèrent que le suivi d’un contentieux de recouvrement charge de copropriété fait partie intégrante des missions du syndic car le recouvrement des charges est un acte élémentaire de l’administration d’une copropriété. Le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique pour ces diligences mais cela ne caractérise pas la nécessité de ces frais qui devront rester à la charge du syndicat des copropriétaires. En conséquence, si l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est une exception en ce qu’il prévoit de mettre les frais de recouvrement à la charge du débiteur avant toute décision de justice, le juge vient régulièrement apporter des limites à ce principe. L’apport jurisprudentiel de la Cour de cassation Dans un arrêt du 9 juillet 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue apporter des précisions concernant l’imputation des frais de recouvrement dans le cadre d’un recouvrement de charge de copropriété. Dans les faits, un syndicat des copropriétaires s’était vu débouter d’une partie des frais de recouvrement mis à la charge d’un copropriétaire défaillant. Le syndic avait donc imputé ces frais sur les comptes de la copropriété. Après un changement de syndic, le syndicat des copropriétaires s’était retourné contre son ancien syndic afin de contester l’imputation de ces frais sur ses comptes et afin que l’ancien syndic prenne ces frais à sa charge en invoquant une faute de gestion. En première instance, le Tribunal avait jugé bien fondé la demande du syndicat des copropriétaires qui considérait que le syndic avait commis une faute de gestion en exposant inutilement les copropriétaires à des frais de recouvrement. L’ancien syndic devait donc supporter la charge de ces frais de recouvrement s’élevant à la somme de euros en le remboursant au syndicat des copropriétaires. La cour de cassation est venue contredire cette décision en indiquant que le tribunal n’avait pas donné de base légale à sa décision en ne caractérisant pas la faute de gestion. Cet arrêt vient confirmer que les frais de recouvrement ne pouvant être mis à la charge du copropriétaire défaillant devront être supportés par l’ensemble sauf faute caractérisée du syndic dans sa gestion du recouvrement des charges. Comme nous l’avons rappelé précédemment, le recouvrement des charges est un acte élémentaire dans la gestion d’une copropriété. Il sera donc difficile pour un syndicat de copropriétaire de prouver une faute de gestion du syndic parce qu’il l’a exposé à des frais dans le cadre d’une procédure. Nous pouvons légitimement penser que cette faute de gestion soit caractérisée lorsque le recouvrement des charges ne nécessitait pas de frais supplémentaires, par exemple dans le cas où un protocole d’accord venait d’être signé avec le débiteur et que celui-ci était respecté. Cela peut également être le cas lors d’une erreur dans le compte de copropriété du débiteur règlement en attente d’être imputé sur le compte ou oubli d’imputation. En définitive, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et cette jurisprudence confirment que les frais de recouvrement devront être mis à la charge du syndicat des copropriétaires qui en sera débouté dans le cadre d’une procédure. [1] Cass. 3e civ., 9 juill. 2020, n° Recommandations du cabinet BJA Afin de se prévenir d’être débouté du paiement des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic doit démontrer toutes les diligences entreprises dans le cadre du recouvrement des charges afin de justifier les frais engagés. En somme, l’ensemble des courriers de relances et de mises en demeure doivent être versés aux débats ainsi que les factures de suivi du contentieux. Afin de préserver les rapports avec le syndicat des copropriétaires, il conviendrait également de prévenir le syndicat des copropriétaires des procédures judiciaires engagées à l’encontre des copropriétaires de l’immeuble.
Projetde loi, adopté, par l'Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée, portant réforme ferroviaire, n° 650, déposé le 24 juin 2014. et renvoyé à la commission de l'aménagement du territoire et du développement durable. La commission des finances s'est saisie pour avis. Travaux des commissions.
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Lorsquele projet de résolution porte sur l'application du e du II de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux. Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu'il adresse aux copropriétaires".
Lorsqu'un copropriétaire ne paye pas ses charges aux échéances convenues, le syndic de copropriété est habilité à engager différentes procédures de recouvrement de charges de copropriété impayées. La loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'autorise même à agir sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Depuis la promulgation de la loi ELAN, instaurant une "super procédure" de recouvrement de charges de copropriété, le copropriétaire défaillant s'expose à devoir régler son arriéré, ainsi que toutes les provisions sur charges futures. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, est compétent pour trancher ce litige. Recouvrement des charges de copropriété impayées la procédure amiable En cas de non-paiement ou de retard de paiement des charges de copropriété, la loi autorise le syndic de copropriété représentant les intérêts du syndicat des copropriétaires à agir contre le copropriétaire défaillant sans attendre une autorisation en assemblée générale des copropriétaires. Afin de procéder au recouvrement des charges de copropriété, il envoie une lettre de relance dans le mois suivant l'échéance de paiement. En cas d'échec, une mise en demeure est adressée au copropriétaire débiteur par courrier recommandé avec accusé de réception ou remise par acte d' ce stade de la procédure amiable, le copropriétaire défaillant peut demander l'établissement d'un échéancier pour apurer sa noter au-delà des intérêts de retard commençant à courir à partir de la mise en demeure, le copropriétaire débiteur assume les frais de mise en demeure, ainsi que les frais d' les impayés de charges de copropriété ne sont pas régularisés au-delà de 30 jours suivant la mise en demeure, le syndic de copropriété est fondé à intenter une action en justice. Recouvrement des charges de copropriété impayées la procédure judiciaire Si la procédure amiable n'aboutit pas et que les impayés ne sont pas réglés dans les 30 jours suivant la mise en demeure, le syndic de copropriété doit engager une procédure de recouvrement des charges de copropriété impayées devant le tribunal judiciaire compétent sur le lieu de l’immeuble. Cette procédure est encadrée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Charges de copropriété impayées la procédure accélérée au fond Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l'article 210 de la LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite Loi ELAN, le juge du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au règlement de son arriéré de charges, ainsi que de toutes les provisions sur charges non encore échues. En pratique, seront exigibles les impayés de charges au titre du budget prévisionnel voté par l'assemblée générale des copropriétaires ;les impayés de charges des travaux non compris dans le budget prévisionnel ;les cotisations du fonds de travaux ;toute autre somme restant due appelée au titre des exercices précédents après approbation des définitive, le copropriétaire sera immédiatement redevable des charges suivantes provisions et charges communes au titre du budget prévisionnel charges imputables à tous les copropriétaires telles que les dépenses d'entretien de l'immeuble, les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, etc. ;participation au coût des travaux d'amélioration de l'immeuble hors budget prévisionnel dépenses pour travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que les travaux de maintenance ;dommages et intérêts au titre du préjudice supporté par le syndicat des copropriétaires ;frais de procédure mise en demeure et relance, frais d'huissiers, d'avocat, etc.. Recouvrement des charges de copropriété l'ordonnance portant injonction de payer Pour prendre sa décision, le juge se fonde sur les éléments fournis par le créancier justificatif de propriété du bien immobilier ;règlement de copropriété de l'immeuble avec clé de répartition des charges communes générales et des charges spéciales ;décompte des sommes dues par le copropriétaire débiteur depuis l’origine de la dette ;appel de fonds ;procès-verbaux d’AG assemblée générale des copropriétaires ayant approuvé le budget prévisionnel ;attestation de non-recours du syndic ;contrat de syndic agissant au nom du syndicat des copropriétaires ;lettre de relance et mise en demeure. Le magistrat statue "à juge unique", par ordonnance sur requête non-contradictoire. Pour vérifier le bien-fondé de la demande en injonction, il devra constater l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ;la preuve de présentation de la mise en demeure ;la défaillance du estime la requête justifiée, le juge rend une ordonnance d’injonction de payer qui doit obligatoirement être transmise au copropriétaire débiteur par un huissier de copropriétaire défaillant dispose d’un mois pour contester l’ordonnance. Passé ce délai d’opposition, le syndic de copropriété est en droit de solliciter un titre exécutoire lui permettant de recouvrer sa créance. Recouvrement de charges de copropriété impayées la mission de l'huissier Dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété impayées, le syndic de copropriété peut faire appel à l'huissier de justice tout au long de la procédure. En leur qualité d'officier public et ministériel, les huissiers ont, seuls, qualité pour exécuter une décision de justice et délivrer des actes. Dans le cadre de la procédure amiable, l’huissier peut délivrer des actes extrajudiciaires comme le recouvrement amiable de créance mise en demeure de payer ou sommation de payer.En cas d'échec de la procédure amiable, l'huissier intervient au cours de l'action en justice en mettant en œuvre toutes les mesures d’exécution prévues par la loi assignation à comparaître devant un tribunal ;signification d'une décision ordonnance d'injonction de payer;obtention d'un titre exécutoire ;exécution d'une décision exécution de l'ordonnance d'injonction de payer. Sur ordonnance rendue par le tribunal, l’huissier est également le seul à pouvoir procéder à la saisie sur les comptes bancaires du copropriétaire défaillant saisie arrêt ou saisie attribution ;sur les rémunérations ;sur le mobilier saisie vente ;sur les loyers versés au copropriétaire débiteur copropriétaire-bailleur d'un bien immobilier. L’huissier est également le seul à pouvoir procéder aux saisies immobilières ;à la mise en œuvre du privilège spécial immobilier du syndic de copropriété en cas de vente du lot du copropriétaire débiteur, le syndic de copropriété bénéficie du droit de former opposition pour assurer en priorité le règlement de la dette de la copropriété.
Lorsquune loi ou quelque disposition d’une loi entre en vigueur à une date postérieure à sa sanction, les nominations à un emploi ou à une fonction qui en découle peuvent valablement être faites dans les 30 jours qui précèdent la date de cette entrée en vigueur, pour prendre effet à cette date, et les règlements qui y sont prévus peuvent valablement être faits et publiés De manière constante, la jurisprudence de la Cour de cassation considère que, lors d’une mutation à titre onéreux, pour que le Syndicat des copropriétaires puisse bénéficier de son privilège légal, il importe que le Syndic, es qualité de représentant du Syndicat des copropriétaires, régularise une opposition au prix de vente. Pour produire effet, cette opposition doit respecter un certain formalisme. A défaut, elle sera considérée comme irrégulière. Partant, le Syndicat des copropriétaires perdra le bénéfice de son privilège légal ce qui, en présence de créanciers concurrents, peut poser de sérieuses difficultés pour le recouvrement de sa créance. Dans cette hypothèse, le Syndic, à qui incombe la régularisation de l’opposition, peut voir sa responsabilité engagée et être condamné à réparer le préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires constitué par les sommes qu’il n’a pas pu recouvrer. Ce qui précède intéressant directement le Syndic, nous proposons ici un rappel de la mise en œuvre de l’opposition et du formalisme à respecter pour sa régularisation. Conformément à l’article du Code civil, en cas de mutation à titre onéreux, le Syndicat des copropriétaires dispose d’un privilège immobilier garantissant le paiement des charges dues par le copropriétaire-vendeur. Ce privilège bénéficie au Syndicat des copropriétaires sans inscription préalable il s’agit donc d’un privilège occulte. Depuis le 1er juin 2019, date d’entrée en vigueur de l’Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, le privilège du Syndicat des copropriétaires porte sur toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à savoir les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot ». Lors d’une mutation à titre onéreux, le privilège légal du Syndicat des copropriétaires lui permet d’être préféré au prêteur de deniers pour les créances portant sur l’année en cours et les deux dernières années échues à compter de la date de la vente. Pour les créances échues depuis une période allant de deux ans à quatre ans précédant la vente, le Syndicat des copropriétaires vient en concurrence avec le prêteur de deniers. Pour l’exercice de son privilège, conformément à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, à la suite de la notification de l’avis de mutation, le Syndic, es qualité de représentant du Syndicat des copropriétaires, doit, former opposition au prix de vente. Ainsi qu’il a été exposé, pour produire effet, cette opposition doit respecter un certain formalisme En premier lieu, s’agissant des conditions de forme – le Syndic dispose d’un délai de de quinze jours pour former opposition. Conformément aux articles 640 du Code de procédure civile et suivants, le délai précité commence à courir le lendemain du jour de la réception de la notification de l’avis de mutation et tout délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche, un jour férié ou un jour chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. – l’opposition est formée exclusivement par exploit d’huissier et entre les mains de l’auteur de l’avis de mutation. Typiquement, en cas de procédure de saisie-immobilière, l’opposition devra être régularisée entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant, auteur de l’avis de mutation. Ensuite, s’agissant de la teneur de l’opposition, elle doit impérativement distinguer – selon le numéro de lot auxquels les créances sont afférentes Civ. 3ème, 3 novembre 2011, n° et Civ. 22 juin 2017 n° ; – selon la nature des créances visées à l’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 19671 Civ. 3ème, 27 novembre 2013, n° Etant précisé que l’opposition garantit exclusivement le paiement des créances effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation » ce qui sera justifié par la production des états détaillés du compte de charges du copropriétaire-vendeur et des procès-verbaux d’assemblées générales ayant voté les budgets et approuvé les comptes. Sur ce point, il faut rappeler que, sont des créances liquides et exigibles s’agissant des charges de copropriété, les provisions prévues par les articles 35 et 37 du décret du 17 mars 1967 et par l’article 33 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les provisions trimestrielles votées en application des articles 14-1 et 14-2 de la même loi. s’agissant des travaux, les provisions correspondent aux travaux votés lors de l’assemblée générale avant la vente du lot. Sur ce point, l’assemblée générale des copropriétaires pouvant décider de différer l’exigibilité de l’appel de fonds c’est le calendrier fixé par elle qui déterminera si la créance est exigible et non l’éventuel appel de fonds. À défaut de décision de l’assemblée générale sur le calendrier d’exigibilité des créances finançant le budget prévisionnel, elles seront alors exigibles, de plein droit, chaque premier jour du trimestre par application de l’article 14-1. Sur ce point, il faut rappeler que, sont des créances liquides et exigibles s’agissant des charges de copropriété, les provisions prévues par les articles 35 et 37 du décret du 17 mars 1967 et par l’article 33 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les provisions trimestrielles votées en application des articles 14-1 et 14-2 de la même loi. s’agissant des travaux, les provisions correspondent aux travaux votés lors de l’assemblée générale avant la vente du lot. Sur ce point, l’assemblée générale des copropriétaires pouvant décider de différer l’exigibilité de l’appel de fonds c’est le calendrier fixé par elle qui déterminera si la créance est exigible et non l’éventuel appel de fonds. À défaut de décision de l’assemblée générale sur le calendrier d’exigibilité des créances finançant le budget prévisionnel, elles seront alors exigibles, de plein droit, chaque premier jour du trimestre par application de l’article 14-1. L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise 1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ; 2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; 3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ; 4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus. Recommandations du cabinet BJA Pour résumer, pour que l’opposition soit régulière, il importe pour le Syndic de – la régulariser dans le délai de quinze jours suivant la réception de l’avis de mutation ; – distinguer les sommes dont le Syndicat des copropriétaires est créancier selon la nature de la créance telles que détaillées à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ; et – distinguer les créances selon le numéro de lot auxquels les créances sont afférentes. En cas de doutes ou de difficultés relativement à la régularité de l’opposition à établir, le Cabinet BJA se tient à votre disposition pour faire une revue de votre projet d’opposition. Loin°17/013 du 24 décembre 2017 modifiant et complétant la Loi n°06/006 du 09 mars 2006 portant organisation des élections présidentielle, législatives, provinciales, urbaines, municipales et locales telle que modifiée à ce jour. Texte. Loi n°17/015 du 24 décembre 2017 portant habilitation du Gouvernement - Texte.
L'article 18-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précise que l'assemblée générale est appelée à connaître les comptes de la copropriété et l'article 11, 1o du décret no 67-223 du 17 mars 1967 JO 22 mars donne la liste des documents devant être fournis avec l'ordre du jour lorsque l'assemblée générale est appelée à approuver ces comptes. Il appartient au Syndic , en sa qualité de mandataire, de rendre compte de sa mission et de la gestion de la copropriété en faisant approuver les comptes par l'assemblée générale des copropriétaire. L'approbation des comptes à lieu une fois par an. Il est possible que le règlement de l’Assemblée Générale prévoit un contrôle plus fréquent. I/ Le déroulement de l’approbation Si la reddition des comptes peut intervenir trimestriellement comme le montre de plus en plus la pratique actuelle à propos de certains postes de dépenses, il n'en demeure pas moins qu'une assemblée générale doit se tenir au moins une fois par an au cours de laquelle la question de la gestion du syndic sera discutée D. no 67-223, 17 mars 1967, art. 7,D. no 72-678, 20 juill. 1972, art. 66, al. 1er=. L'approbation des compte spar l'assemblée générale aura lieu à la majorité de l'article 24 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Il faut préciser que le syndic ne doit rendre de compte qu’au syndicat, son mandant et non pas à chacun des copropriétaires pris individuellement. Le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 oblige le syndic à présenter ces comptes selon une certaine norme. Le syndic doit joindre à la convocation de l'assemblée générale appelée à approuver les comptes ● l'état financier du syndicat et son compte de gestion générale, présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ● le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté Le conseil syndical de son coté peut vérifier les comptes afin d’éclairer les copropriétaires. Il peut également prendre connaissance de toutes pièces se rapportant à la gestion du syndic. Chacun des copropriétaires dispose également d’un droit à consulter les pièces justificatives des charges de copropriété avant la réunion de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur les comptes du syndic. L'article 18-1 de la loi dispose que “Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fournitures et d'exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aurait lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.” Les copropriétaires se voient notifier un certain nombre de documents parmi lesquels figurent le compte des recettes et des dépenses de l'exercice, un état des dettes et des créances, la situation de trésorerie ainsi que le solde du compte bancaire ou postal séparé s'il en existe un D. no 67-223, 17 mars 1967, art. 11, 1o. Des copropriétaires ne sont pas en mesure d'approuver valablement les comptes s'ils ne connaissent pas toutes les ressources du syndicat et, notamment, le montant des sommes versées par les copropriétaires pour contribuer aux dépenses CA Paris, 23e ch. B, 13 sept. 2001, Allouche c/ Synd. copr. Rés Seule l’AG est qualifiée pour approuver les comptes de gestion du syndic. Elle se prononce à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Il lui est possible de se faire assister d’un expert-comptable afin de contrôler les comptes du syndic. La décision de l'Assemblée Générale peut faire l’objet d’un recours en annulation, notamment si la loi sur l’information des copropriétaires n’est pas respectée. Une délibération de l'assemblée générale approuvant les comptes peut également être annulée si elle a été acquise par un abus de droit ou de majorité. II/ L'approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes personnels de chaque copropriétaires L'approbation de l'assemblée générale se rapporte à l'ensemble des comptes de la collectivité, c'est-à-dire des dépenses incluses dans le budget géré par le syndic ; par contre elle ne concerne pas la position comptable de chaque copropriétaire, dont les charges n'ont pas à être réparties par l'assemblée CA Paris, 20 déc. 2001 Loyers et copr. 2002, comm. 135. – CA Paris, 9 mars 2006 JurisData n° 2006-295465 ; Loyers et copr. 2006, comm. 183. Cette règle est énoncée à L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui dispose que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ». En effet , chaque copropriétaire dispose d’un compte personnel La Cour de Cassation, au visa de l’article 45-1 a récemment rappelée que cette approbation n'empêche nullement les copropriétaire de contester leur comptes individuels. Cass. 3e civ., 15 oct. 2013, n° et F-D, Amyot c/ Synd. Ensemble immobilier Alexandrin pourvoi c/ J. proximité, 8 févr. 2012 JurisData n° 2013-022947 Le Syndicat doit en effet toujours être en mesure de justifier le montant des recouvrement qu’elle effectuée. III/ Conséquences de l’approbation Elle emporte ratification des actes accomplis par le syndic, même pour ceux accomplis sans l’accord du syndicat. Mais il faut que les documents aient été portés à la connaissance de l’assemblée. Une fois intervenue, l'approbation emporte ratification de la gestion comptable du syndic pour l'exercice écoulé à moins d'une erreur, d'une omission ou d'une présentation inexacte conformément aux dispositions de l'article 1269 du Code de procédure civile et à condition que la décision d'approbation n'ait pas donné lieu à un recours en annulation La décision approbative rend ainsi les comptes définitivement opposables à tous les copropriétaires, majoritaires et minoritaires, sauf cas d’ une éventuelle annulation de la décision approbative à la suite d'un recours en nullité ouvert aux opposants et défaillants dans le délais de deux mois. Pour être opposable l’approbation doit se faire sans restriction. L'approbation des comptes présentés par le syndic interdit toute révision ultérieure de ces comptes, sauf pour inexactitude ou erreur matérielle justifiant l'application de l'article 1269 du Code de procédure civile. Il faut toutefois préciser que l’approbation des comptes ne porte que sur l’aspect financier de la mission du syndic. Sa responsabilité peut donc être engagée en raison des fautes qu’elle aurait pu commettre. Maître joan DRAY Avocat 76/78 rue Saint-Lazare 75009 PARIS joanadray
Lecongé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. Article 12Version en vigueur depuis le 11 juillet 1965 Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Avissur un projet de loi organique modifiant la loi organique n° 2010-837 du 23 juillet 2010 relative à l'application du cinquième alinéa de l'art Avis consultatif . 9 avril 2021. Avis sur un projet de loi organique modifiant la loi organique n° 2010-837 du 23 juillet 2010 relative à l'application du cinquième alinéa de l'art Avis sur un projet de loi relatif à la régulation En matière de copropriété, la règle était que les notifications se fassent par courrier recommandé avec accusé de réception, ou le cas échéant par émargement. Ainsi, l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4. Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement. La possibilité de faire des notifications et mises en demeure par voie électronique est relativement nouvelle, et est encadrée par plusieurs articles de la loi de 1965 et du décret de 1967. Ainsi, l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique. Autrement dit, on peut désormais, depuis cet article créé par la loi ALUR, faire des notifications par voie électronique, mais pour cela, l’accord exprès du copropriétaire est indispensable. En pratique, cet accord doit être exprès et préalable. Il ne peut en aucun cas être tacite. Les modalités selon lesquelles ils doit être donné résultent de l’article 64-1 du décret de 1967 Lorsque l’accord exprès du copropriétaire mentionné à l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est formulé lors de l’assemblée générale, il est consigné sur le procès-verbal de l’assemblée générale mentionné à l’article 17 du présent décret. Lorsqu’il n’est pas formulé lors de l’assemblée générale, le copropriétaire le communique par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique au syndic, qui l’enregistre à la date de réception de la lettre et l’inscrit sur le registre mentionné à l’article 17. Autrement dit, on peut donner son accord soit lors d’une Assemblée Générale, soit par courrier recommandé avec accusé de réception, postal ou électronique. Le copropriétaire peut en outre changer d’avis. En effet, l’article 64-2 du décret organise un droit de rétractation Le copropriétaire peut à tout moment notifier au syndic, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique, qu’il n’accepte plus d’être rendu destinataire de notifications ou de mises en demeure par voie électronique. Cette décision prend effet le lendemain du jour de la réception de la lettre recommandée par le syndic. Le syndic en fait mention sur le registre mentionné à l’article 17. En définitive, le copropriétaire peut changer d’avis, mais il doit le faire par courrier recommandé avec avis de réception. Il ne semble pas, à l’examen du texte, qu’il puisse le faire en Assemblée Générale. Cela n’établit pas une symétrie des formes, mais en revanche, c’est certainement plus pragmatique. En synthèse, désormais, les notifications électroniques sont tout à fait possibles, mais le copropriétaire doit les avoir acceptées au préalable. En outre, le copropriétaire peut à tout moment rétracter son accord, pour peu qu’il respect les formes applicables. Décretn° 2012-475 du 12/04/12 modifiant l'article R. 125-24 du code de l'environnement et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (JO n° 89 du 14 avril 2012) NOR : DEVP1127438D. Publics concernés: syndics et résidents des Sommaire de la page En copropriété, les réparations consécutives à des désordres en toiture, tels que des fuites et infiltrations, lorsque celle-ci est qualifiée de partie commune, incombent à l'ensemble des copropriétaires. Introduction Les incidences de la qualification juridique de partie commune ou privative Parties communes ou privatives ? La prise en charge des travaux de toiture qui paie ? L'administration des désordres de toiture Fuites, infiltrations et dégâts des eaux illustrations jurisprudentielles Qualification d'une toiture terrasse privative en partie commune Responsabilité du syndic de copropriété Incidences du non-respect de la procédure de convocation de l'Assemblée générale par le syndic A lire dans le même dossier Introduction Ce dossier a été rédigé par un juriste. En copropriété, l'infiltration ou la fuite d'eau en toiture est à l'origine d'un certain nombre de questionnements voire de conflits entre copropriétaires, ou avec le Syndic de copropriété comment déterminer la responsabilité des uns et des autres ? Qui paie les réparations ? Qui déclenche les travaux ? Tour d'horizon de la législation en vigueur et de la jurisprudence en la matière. Les incidences de la qualification juridique de partie commune ou privative En situation de copropriété, le règlement des dommages résultant d'une fuite de toiture dépend de la qualification juridique de cette dernière. En effet, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis opère une distinction entre les parties communes et les parties privatives, chacune demeurant soumise à un régime propre. Parties communes ou privatives ? Si l'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dresse la liste des parties réputées communes, force est de constater l'absence de référence à la toiture. Cette disposition revêt cependant un caractère supplétif. Il faut donc se référer au règlement de propriété, lequel est censé déterminer "la destination des parties tant privatives que communes" ainsi que les conditions de leur jouissance article 8-I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le silence des textes, il est généralement admis que la toiture, constitutive d'un élément du gros œuvre, relève des parties communes. La Cour de cassation confirme la décision d'une Cour d'appel qui retient que "les parties communes comprennent la toiture et, d'une manière générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des propriétaires" Cass. 3e civ., 30 mai 1973, n° Il est utile d'évoquer la situation de la toiture-terrasse ou du toit plat. Comme son nom l'indique la toiture peut consister en une terrasse, dont peut jouir un copropriétaire unique. La propriété d'une terrasse clairement précisée dans le règlement de copropriété ne soulève pas de difficultés. Dans le silence des textes et des règlements de copropriété, des litiges peuvent survenir c'est le cas de clauses divergentes qui amènent les juges à qualifier de partie commune une toiture-terrasse dans une copropriété Cass. 1ère civ., 15 mai 1962. La toiture-terrasse est, en principe, présumée partie commune Cass. 3e civ., 30 mai 1973, n° Cette solution vaut même si un copropriétaire dispose d'un droit de jouissance exclusive et particulier, celui-ci ne pouvant être assimilé à un droit de propriété Cass. 3e civ., 4 mai 1995, n° Plus rarement, le règlement de copropriété peut toutefois considérer qu'une toiture constitue une partie privative. Ce caractère privatif peut aussi résulter de l'acquisition de combles par le propriétaire dont la toiture constituera, en quelque sorte, l'accessoire. Par conséquent, des combles sont susceptibles d'être qualifiés de parties privatives et, partant, être équipés et aménagés pour permettre leur habitation dans la mesure où il n'est porté ni atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble Cass. 3e civ., 10 décembre 1986, n° Les parties communes comprennent la toiture et, d'une manière générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des propriétaires. Toutefois, le départ entre partie commune et partie privative des combles n'est pas toujours aisée, comme l'illustrent certaines décisions contradictoires de la Cour de cassation. Alors que dans une première affaire, la Haute-juridiction retient qu'"un comble qui ne peut servir qu'à la réparation de la toiture, partie commune, constitue lui-même une partie commune, peu important que la trappe d'accès se situe dans l'appartement d'un copropriétaire" Cass. 3e civ., 30 mai 1995, n° ; dans une seconde affaire, la Cour de cassation censure une cour d'appel pour n'avoir pas qualifié de partie privative les combles d'un appartement dont l'accès ne pouvait se faire que par celui-ci Cass. 3e civ., 3 juillet 1996, n° Il revient aux juges d'arbitrer la qualification entre ces différents éléments au cas par cas. La prise en charge des travaux de toiture qui paie ? L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Cela implique que les désordres de toiture, lorsque celle-ci est qualifiée de partie commune, incombe à l'ensemble des copropriétaires. Toutefois, la part de participation de chaque copropriétaire n'est pas identique et dépend des tantièmes détenus. A contrario, lorsque les désordres affectent une partie privative, la charge des dépenses afférentes incombe au seul propriétaire du lot privatif. L'administration des désordres de toiture L'organisation et l'administration de la copropriété sont encadrées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application. Aussi, les travaux sur les parties communes nécessités par des désordres de toiture tels que les fuites et infiltrations sont soumis à des organes et procédures spécifiques. Le syndic est l'organe chargé de l'administration des immeubles de la copropriété et, plus particulièrement, celui-ci est tenu de pourvoir à leur conservation, à leur garde et à leur entretien. Il intervient spontanément ou sur les instructions pour le compte et au profit de l'Assemblée générale article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Aussi, il appartient à celui-ci de soumettre au vote de l'Assemblée générale de la copropriété les travaux à réaliser conformément à la procédure légale article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Cette demande est généralement accompagnée de trois devis relatifs aux réparations. Si elle est acceptée par l'Assemblée générale, le syndic peut alors engager les réparations. Toutefois, en cas d'urgence, comme c'est souvent le cas en matière de fuite de toiture ou d'infiltrations, le syndic a la possibilité de passer outre l'accord de l'Assemblée générale et de procéder à l'exécution de toute mesure conservatoire urgente et de toute réparation nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble de sa propre initiative. Il doit néanmoins faire ratifier celle-ci en convoquant immédiatement une Assemblée générale article 18 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. A défaut, un copropriétaire est en droit de ne pas honorer sa quote-part du montant des travaux réalisés. L'activité du syndic n'est pas sans risques pour celui-ci ou les copropriétaires. Sa responsabilité est susceptible d'être mise en cause dans le cadre de ses fonctions de conservation, d'entretien ou de sauvegarde de l'immeuble. Fuites, infiltrations et dégâts des eaux illustrations jurisprudentielles Qualification d'une toiture terrasse privative en partie commune CA de Versailles, 3 décembre 2007, n° 06/00244 M. J. acquiert plusieurs lots dans une copropriété, comprenant un appartement au 6ème étage donnant accès à une terrasse privative au 7ème étage qui sert de toiture à l'immeuble. Après un certain temps, il constate la présence d'infiltrations d'eau dans son appartement. Il décide alors d'en informer le syndic de la copropriété, ainsi que le syndicat des copropriétaires. Toutefois, ceux-ci ne daignent pas rechercher l'origine des infiltrations. Devant leur inertie, M. J. décide alors de demander une expertise judiciaire par la voie du référé. L'expert désigné rend son rapport quelques mois plus tard et préconise des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse. Ces préconisations sont acceptées par l'Assemblée générale des copropriétaires. S'estimant lésé, M. J. décide d'assigner le syndicat des copropriétaires en paiement des frais engagés pour les opérations d'expertise, la remise en état de son appartement et la dépose de dalles sur la toiture-terrasse. Le Tribunal de Grande instance accueille sa demande et condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de euros. Le syndicat conteste le jugement et interjette appel. Il reproche au Tribunal de grande instance de l'avoir condamné à indemniser M. J. du coût de la dépose des dalles de protection d'étanchéité, alors que ces travaux, concernant la terrasse privative, devrait être à la charge du seul propriétaire du lot. La Cour d'appel déboute le syndicat de ses prétentions en retenant que le syndicat des copropriétaires a approuvé les conclusions de l'expert concernant la vétusté de l'étanchéité partie commune de l'immeuble et la nécessité de la refaire. Responsabilité du syndic de copropriété CA Toulouse, 27 décembre 2005, "Syndicat de la Boucherie du Tarn" En 1992, un dégât des eaux intervient dans un immeuble en copropriété. Suite à la déclaration de sinistre, la compagnie d'assurance du syndicat des copropriétaires indique la prise en charge des dommages dans la limite du rapport d'expertise et sur présentation d'une facture. Après son passage, l'expert identifie que les infiltrations proviennent de la façade et transmet ses conclusions au syndic de la copropriété. Toutefois, en 1994, le syndicat indique à son assureur que la cause du sinistre n'a pu être supprimée en dépit de travaux commandés par le syndic. De 1996 à 2003, plusieurs dégâts des eaux sont signalés aux syndic, dont l'origine est identique. En 2004, le syndicat des copropriétaires assigne le syndic de copropriété devant le tribunal d'instance en raison de sa carence à remédier aux infiltrations depuis de nombreuses années. Constatant l'ancienneté du désordre, la simplicité technique des réparations et l'absence du syndic aux convocations des réunions d'expertise, le tribunal retient la carence fautive de celui-ci et le condamne au paiement des travaux de reprise et à des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance. Le syndic relève appel du jugement et conteste la carence fautive, en soutenant qu'il n'a commis aucun défaut d'entretien et qu'il a été depuis l'origine diligent. La Cour d'appel confirme la décision des juges du fond et retient la responsabilité du syndic. Incidences du non-respect de la procédure de convocation de l'Assemblée générale par le syndic Cass. 3e civ., 12 février 2003, n° Une importante fuite d'eau contraint le syndic de copropriété à prendre l'initiative de faire exécuter les travaux de réparation. Estimant que celui-ci n'a pas respecté l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, un copropriétaire conteste le paiement de sa quote-part des dépenses afférentes à ces travaux. Le texte prévoit que si, en cas d'urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux de sauvegarde de l'immeuble, celui-ci doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Considérant qu'une fuite constitue bien une situation d'urgence au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d'appel déboute le copropriétaire, le condamne au paiement d'une fraction des travaux et estime que, dans ce contexte, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que l'exigence d'un devis préalable, ne sont pas une condition de validité de l'engagement. Le copropriétaire forme un pourvoi devant la Cour de cassation, laquelle casse l'arrêt de la Cour d'appel pour violation de la loi. Même en cas d'urgence, la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires est exigée. A défaut, le copropriétaire peut refuser de payer sa quote-part des dépenses réalisées par le syndic pour réparer la fuite. A lire dans le même dossier Ilrésulte des articles L. 1233-5 du code du travail, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2013-504 du 14 juin 2013, et L. 1233-7 du même code que, lorsque l'employeur procède à un licenciement individuel pour motif économique, Lire l'arrêt complet . cassation. Chambre criminelle. 12 juil. Pourvoi n°22-82.772. Lire l'arrêt complet. instruction. Chambre criminelle. 12 Suite à une question parlementaire, le ministère de la Justice précise le dispositif mis en place en cas de modification de la répartition des charges de copropriété. Des règles prévues par les articles 11 et 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet répartition des charges est fixée dans le règlement de copropriétéLa répartition des charges est directement liée à la répartition de l’immeuble par lots. Elle est fixée dans le règlement de copropriété. Celui-ci constitue la charte commune de l’immeuble, à laquelle les copropriétaires ont adhéré préalablement à l’acquisition de leur effet, le montant de la part de charges supporté par chaque lot constitue une caractéristique essentielle du bien. Tout acquéreur doit en être préalablement informé. En application de l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation et du dernier alinéa de l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars d’éviter une remise en cause permanente de la répartition et du paiement des charges, génératrice d’insécurité juridique, l’article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pose un principe d’ordre public. La répartition des charges telles qu’elle résulte du règlement de copropriété ne peut être modifiée que par l’assemblée générale statuant à l’unanimité des voix de tous les dérogation importante à l’intangibilité de la répartition des chargesPar exception, le même article 11 prévoit en son alinéa 2 une dérogation importante. Dès lors qu’une modification est rendue nécessaire par des travaux, ou des actes d’acquisition ou de disposition, décidés par l’assemblée modification de la répartition des charges est alors décidée par l’assemblée générale à la même majorité que celle prévue par la loi pour le vote des travaux ou des actes principe facilite la prise de décision pour modifier cette répartition. D’ailleurs, il en va de même en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions de lots ou de réunion de plusieurs lots en un seul. De plus, la répartition des charges entre ces fractions, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, est soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article de la décision de la répartition des chargesToutefois, la décision ayant opéré une nouvelle répartition des charges peut être contestée par tout copropriétaire en application du dernier alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet est également prévu qu’à défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges, tout copropriétaire peut saisir le tribunal. En effet, dans ces cas particuliers, il est nécessaire de procéder à la nouvelle répartition en application du dernier alinéa de l’article ailleurs, l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 institue une action en révision d’une répartition des charges lésionnaires dans le règlement de copropriété lors de la mise en répartition initiale des charges peut ainsi être contestée dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement. Le délai est de deux ans à compter de la première mutation d’un lot, par le propriétaire d’origine, depuis cette demande de révision pour lésion est possible dans deux casAfin de limiter les demandes en révision pour lésion, la loi n’ouvre cette action que dans deux hypothèses. Elles résulteraient d’une répartition non conforme à celle prévue à l’article 10 La quote-part de charges correspondant au lot du demandeur est supérieure de plus d’un quart,La quote-part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un action, qui tend à discuter le quantum de la quote-part fixé par le règlement de copropriété, et non les clés de répartition, est donc strictement encadrée en termes de délai et de autant, ces deux procédures de modification, amiable et judiciaire, manquent de souplesse. C’est le reproche formulé par le député Charles de la Verpillière, car dans la pratique, elles interdisent souvent toute le ministère de la Justice indique qu’il n’est pas possible de faciliter davantage l’exercice de l’action prévue à l’article 12. Car cela pourrait conduire à des modifications récurrentes d’un élément fondamental, qui participe du consentement éclairé de l’ clauses contraires aux dispositions des articles 10 et 10-1 sont réputées non écritesEnfin, il est rappelé que tout copropriétaire peut solliciter, à tout moment, l’établissement d’une répartition des charges conforme aux critères impératifs de répartition des charges posés à l’article 10 de la loi du 10 juillet effet, les clauses relatives à la répartition des charges contraires aux dispositions des articles 10 et 10-1 sont réputées non écrites, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet l’action en annulation d’une clause du règlement réputée non écrite obéit à un régime spécifique. Cette action ne peut aboutir que si l’un des critères légaux de répartition entre les charges n’a pas été respecté. À savoir l’utilité objective ou la valeur relative des parties privatives comprises dans chaque conclusion, il s’avère que ce dispositif assure un équilibre satisfaisant entre stabilité et sécurité juridique. Par ailleurs, il permet d’éviter à certains copropriétaires d’être victimes d’une répartition des charges lésionnaire ou injuste. Il n’est donc pas envisagé, en l’état, de le N° 24028 de M. Charles de la Verpillière Les Républicains – AinQuestion publiée au JO le 29/10/2019 page 9566Réponse publiée au JO le 02/06/2020 page 3856
Lutilisation du verbe « peut » indique que le syndic n’est pas tenu de convoquer une nouvelle assemblée : « le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 () signifie l'absence d'obligation pour l'assemblée générale de voter à nouveau sur un projet qui n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires mais la possibilité
Seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement. Durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic.
Article 17-1-1 de la Loi n°65-557 du 10 Juillet 1965 "Article extrait du site www.legifrance.gouv.fr, version consolidée au 14 Juillet 2010 pour la Loi du 10 juillet 1965. La
Anne Muzard En copropriété, chaque copropriétaire est propriétaire des parties privatives comprises dans son lot ainsi que d’une quote-part de parties communes ; il en use et jouit librement » sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art. 9. Par ailleurs, cette liberté comporte des limites, dès lors qu’un copropriétaire souhaite modifier un lot. Vente, achat, ou envie de changer son mode d’occupation ? A chaque situation correspondent des règles précises à respecter. Quelle est l’étendue de cette liberté en cas de division d’un lot, ou bien lors de la réunion de plusieurs lots ? Dans quelle mesure est-il possible de transformer un lot ? 1. Division d’un lot de copropriété Le principe est la liberté de division d’un lot de copropriété. Toutefois, cette liberté est encadrée par deux législations le statut de la copropriété a et la loi SRU b. a. Règles issues du statut de la copropriété Tout d’abord, la division ne peut porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Cette atteinte relève de l’appréciation des juges du fond, lesquels s’attachent essentiellement au standing de l’immeuble Cass. 3e civ. 4 mai 1995, n° Par ailleurs, le règlement de copropriété ne doit comporter ni interdiction, ni restriction. De telles clauses interdisant ou limitant les divisions de lots sont admises dès lors qu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 8 al. 2. Cass. 3e civ., 6 mai 1987, Loyers et copr. 1987, comm. 278. Tant que leur illicéité n’a pas été prononcée par un juge, elles doivent être respectées. En outre, en tout état de cause, la répartition des charges entre les fractions issues du lot subdivisé est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 11, al. 2. Si la division s’accompagne de travaux affectant les parties communes, les copropriétaires réunis en assemblée générale devraient se prononcer à la majorité de l’article 25, sans préjudice des autorisations administratives qui seraient nécessaires. b. Règles issues de la loi SRU L’article du code de la construction et de l’habitation Créé par la loi SRU dans sa rédaction issue de la loi Alur interdit toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation • d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, • ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, • ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du code de la santé publique. • ou sont soumis à un risque de saturnisme lorsque l’immeuble relève des dispositions de l’article L. 1334-5 du même code. Ainsi, un lot ne peut être qualité de local d’habitation que si les conditions cumulatives suivantes sont réunies • sa superficie et le volume habitable sont respectivement supérieurs à 14 m2 et à 33 m3, • il est pourvu d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique. A défaut, les sanctions encourues sont une peine d’emprisonnement de deux ans et une amende de 75 000 euros. Pour certains auteurs, les divisions irrégulières encourraient en outre la nullité absolue, pour violation d’une règle d’ordre public V. Lafond J., Loi SRU et pratique notariale de la copropriété, JCP N 2001, n° 17, p. 767. Par ailleurs, le logement donné en location doit, outre être en bon état d’entretien, d’usage, de réparation et de fonctionnement L. n° 89-462, 6 juillet 1989, art. 6., répondre aux critères de décence du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Les critères sont très nombreux. Nous préciserons ici uniquement que le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 4. V. également CCH, art. R. 111-2 al. 2 et 3. 2. Réunion de lots de copropriété Le principe est également la liberté de réunion de plusieurs lots de copropriété contigus détenus par un copropriétaire unique. Toutefois, de la même manière, cette réunion ne doit pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble CA Paris, 23e ch. B, 17 mars 2005, Loyers et copr. 2005, comm. 123, obs. G. Vigneron. Ainsi, si la réunion nécessite le percement de murs ou de planchers qualifiés de parties communes L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 3, les copropriétaires réunis en assemblée générale devraient au préalable autoriser la réunion physique à la majorité de l’article 25. En cas de refus, le copropriétaire pourrait solliciter l’autorisation du tribunal de grande instance L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 30. La réunion de lots pour constituer un lot unique peut nécessiter l’appréhension physique de parties communes, comme des couloirs ou des paliers communs. En pareil cas, l’acquisition de la partie commune concernée devra être au préalable être agréée à la majorité de l’article 26. Il résulte des règles de publicité foncière que ne peuvent être réunis • des lots grevés de charges différentes D. 14 oct. 1955, art. 71-6 al. 5 ; • un lot principal et des locaux secondaires caves, chambres de service D. 14 oct. 1955, art. 71-2. La réunion de lots ayant des affectations différentes nécessite une modification de la consistance La consistance d’un lot de copropriété, comme la transformation de commerce en habitation, peut être modifiée sous les conditions suivantes • respect de la destination générale de l’immeuble Cass. 3e civ., 20 mai 1998, n° ; • absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires ; • approbation par les copropriétaires réunis en assemblée générale. En effet, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation 10 juillet1965, art. 5. Un cas particulier mérite une attestation particulière. Il s’agit de celui de l’augmentation de surface dans l’emprise d’un lot existant, notamment par la création d’une mezzanine. 3. Transformation d’un lot de copropriété Une telle opération a pour effet d’utiliser le droit de construire, lequel est un accessoire des parties communes L. n° 65-557, 10 juillet1965, art. 3.. Par conséquent, l’accord préalable des copropriétaires réunis en assemblée générale à la majorité de l’article 26 est requis. A défaut, le délai de prescription est celui des actions réelles savoir trente ans Cass. 3e civ., 10 janv. 2001, n° La loi Alur ayant supprimé le COS dans les communes dotées d’un PLU, ou d’un PSVM, certains considèrent que dans les communes dans lesquelles le COS avait été supprimé, les travaux d’installation d’une mezzanine à l’intérieur d’un lot privatif, ne constituent plus l’exercice d’un droit de construire commun requérant une autorisation préalable des copropriétaires réunis, et ce même si la création de surface de plancher nécessitait l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. Nous ne partageons pas totalement cette analyse. En effet, le droit de construire demeure un droit accessoire aux parties communes et appartient à la collectivité 112° Congrès des Notaires, 2012, 3° Commission, n° 3227. La création de lots privatifs impose de leur affecter des tantièmes de parties communes et de charges, et par suite de les leur céder. De la même manière, la création d’une mezzanine au sein d’un lot existant doit également nécessiter la modification de sa désignation et l’attribution et la cession des tantièmes de parties communes et de charges supplémentaires. Lire l’article sur
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